❤投資物件簡易価格算出式❤

①投資物件の価格（投資してもよい金額）＝　②NOI　÷　③キャップレート

（注）上記はあくまで購入を急ぐ場合に　簡易に計算しなければならないことを想定した計算式です。（直接還元法といいます）

　上記は単純な計算式ですが，それに至るまでにある程度資料も集めなければならないし，プロとしての判断も必要になる場合があります。また，上記①の数字が出ても，売り主側からあらかじめ修繕箇所を告げられている場合や　現場に赴き修繕箇所・改善箇所が見つかったときは，①からそれら見積金額を控除します。その上で，融資を受けてNOIがADSを上回るようでなければ　投資対象となりません。

一般的な見方によるキャップレート一覧

構造	地　域	築5年未満	築5年～15年	築15年以上
ＲＣ	東　京	5.3％～6.0％	6.0％～7.0％	8.0％～9.0％
	横浜・名古屋・大阪・神戸	5.6％～6.3％	7.0％～8.0％	9.0％～10.0％
	地方都市(広島・松山・高松　等)	6.0％～7.0％	8.0％～9.0％	10.0％～11.0％
木造	東　京	6.0％～7.0％	6.0％～7.0％	8.0％～9.0％
	横浜・名古屋・大阪・神戸	6.0％～7.0％	7.0％～8.0％	9.0％～10.0％
	地方都市(広島・松山・高松　等)	7.0％～8.0％	8.0％～9.0％	10.0％～11.0％

＊上記キャップレートは参考までにして下さい。

＊投資家が希望するNOI利回りをキャップレートといいます。

＊上記は駅から徒歩10分以内を前提としています。

＊平成24年10月現在の数字です。今後の景気や不動産市況によって変動します。

【現在価値（PV）を出す計算方法】

こんな計算方法もあります。

例えば，毎年３００万円の収入のあるアパートがあったとします。

５年後に３０００万円で売ることができます。

期待利回りは９％です。

この場合は…

現在価値（ＰＶ）を出せばよいのです。

答えは，３１１６万６８９５円です。

これは金融電卓があれば簡単に計算できます。

【正味現在価値（NPV）】

上記をもっと詳細に計算するには，正味現在価値（NPV）を出せばいいのです。

これは，投資する不動産が生み出すキャッシュフローの現在価値（DCF）の総和をいいます。つまり，将来のキャッシュフローの現在価値が投資コストを上回っているかどうかということです。

現在提示額（初期投資額）＜ＮＰＶ

正味現在価値を出すためには各年度のBTCFを出さなければなりません。その前提として，各年度のNOIやADSが予測できなければなりません。

また，売却予定時期のローン残高，類似物件の資本化率，売却次年度のNOI，売却コストの予測ができなければなりません。

一般の投資家ではこのような計算は不可能だと思われます。

CPM（米国不動産経営管理士）が在籍している不動産投資物件を扱っている会社ならしっかり計算してくれるので相談するのが賢明です。

いずれにしても，投資する際にその購入しようとする不動産が適切な金額かどうか？投資価値があるのかどうか？大事なことです。これらの判断は，「えい！や！」で行うものではなく，緻密で正確な計算判断が必要です。

物件に惚れてしまったり，単にオーナーになりたいだけで投資は止めましょう。

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