❤不動産投資手法とパターン❤

不動産投資対象物のパターン

①　対象建物の範囲

• 一棟物
• 区分所有（1R・1Kが中心の所謂「投資マンション」）
• 戸建/テラスハウスなど

②　対象建物の構造

• 木造（Ｗ）
• 鉄骨造（Ｓ）…軽量鉄骨/重量鉄骨に分かれます
• 鉄筋コンクリート造（ＲＣ）
• 鉄骨鉄筋コンクリート造など（ＳＲＣ）

　　他に築古では　ブロック造等もあります。

投資手法のパターン

→　ハイレバ投資は購入価格の高い物件が多く，仲介手数料など購入経費が多く必要になります。そこは十分注意した方がよいですね。LTVの高い投資になるので，投資して複数年はローン元金がなかなか減りません。ローンが少し減ったころに大規模修繕が必要になると思われ，実際にキャッシュを使えるようになるのはローン完済のゴールが見えてきたころになるでしょうね。(悲)

②　激安物件現金買い投資

　最近このパターンも増えています。個人的にはハイレバ投資よりアリかなぁ？と思っています。

　ただし，現金で買うわけですから　レバを効かすということはありません。

　激安物件は，大抵「再建築不可物件」「違法建築」「事故物件」「超古い物件」「入居が極めて付きにくい物件」「管理費・修繕積立金が高い物件（投資区分マンション）」のいずれかに該当します。経営の難易度が高いので　それをわかった上で購入すべきです。

　ちなみに自分で不動産をリフォームしたり付加価値を付けるのが好きな方には，激安物件が向いています。全空室物件を購入して，自分でバリューアップさせて生まれ変わらせるのもいいかもしれませんね。

　但し　出口を考えた投資としてはあまり勧められない物件も多々あります。仮に　土地値があるならいいですが，通常，激安物件の土地値なんて無いに等しい物件が主流ですので，不動産自体の価値もそれなりです。もちろん出口戦略も工夫が必要です。(場合によっては、満室にして短期で投資家に売却するのが　最もリスク小かもしれません)　

→　周辺事情に精通し，しかも物件の目利きができるなら掘り出し物件かもしれません。私共でも，掘り出し物件を探して激安投資物件，低投資アパートの情報として提供しています。

【通常パターン】

①　アパート投資

　個人的に不動産投資の王道はアパート投資だと思っています。

　Ｓ造でもＲＣ造でもいいのですが，ライフサイクルコストを考えると個人投資家向きではないと考えます。個人的には経費面から見ても木造アパートが好きです。何故なら，法定耐用年数が短いので支出を伴わない経費が家賃に対して多く発生することが多く，キャッシュが手許に残しやすい。また　次の投資の頭金につかえるからです。

最も　ＲＣ造などに比べて金融機関の融資期間が短くなりますが，それでも築浅なら　それなりの融資期間を確保することが可能姉妹です。

　また，区分ワンルームマンションとは違い　自由にできる土地があるので，将来的にアパートを壊してパワービルダーに更地（古家があっても上物付き土地として…。木造の解体費は比較的安いです。）で売ることもできるし，子や孫がそこに自宅を建てることもできます。自由にできる土地があるからこそ　出口がいくらでも考えられるのです。

　木造だとシロアリや建物劣化の問題もありますが，しっかりとした管理会社に管理を委託すれば　このような問題も「転ばぬ先の杖」となるでしょう。

　私は　ワンルーム投資に失敗した人にこそ，赤字補填のためにも積極的にアパート投資を勧めています。

　是非，木造アパート投資の魅力をご理解いただければと思います。

→　個人的には　木造アパート投資が不動産投資の王道だと思っています。努力することによって価値を上げることもできるし，「建て替え」「取り壊し」なども比較的容易に行うことが可能姉妹です。出口としても，そのままでも売れるし，取り壊して更地として売ることもできます。様々な方法が考えられるところが　最もバランスが良いのではないでしょうか？

【追伸】一時期流行った？かもしれませんが，区分ワンルームマンションを集める投資家も　未だに多くいます。「管理が楽なのでワンルームに投資している」という方もいますが，楽だということは，物件に対する努力が同じ棟では一律なんで，バリューアップすることはできない　事の裏返し。手を煩わさず　そんなにうまい話はないと考えるのが正常でしょう。

　また　同じ棟の他の区分が安く売ってしまうと　努力しても同じ位の価値になってしまいます。

一見安全？な投資に見えて　実はかなり厳しい条件の投資とも言えます。きっちりポートフォリオを組まないと痛い目をみますヨ。私共では，区分投資マンションに投資する場合，最初の投資時からポートフォリオを組んで複数物件の投資をお勧めしています。

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